滨江集团(002244)上市定位预测

申银万国:滨江集团(002244)询价区间为15.4-17.85元 

高附加值土地储备带来高利润：公司拥有有土地储备大部分位于杭州，建筑面积总计233 万平方米，权益建筑面积194 万平方米。其中，约70%定位于高端物业，土地附加值高，盈利能力很强，使公司在未来几年能保持50%以上的毛利率水平。资金充足，抗风险能力强：作为调控后第一家地产IPO 企业，滨江集团在资金上具有一定的优势，公司能够通过现有项目的销售来支撑项目的正常运作。而浙江发达的经济给杭州市场提供了较充足的购买力，使该市场具备较强的抗风险能力。产品复制性不强，公司面临多元化转变：高端项目受到土地供给及市场容量的限制，产品的复制性较差，不足以够成未来公司持续增长的业务核心。公司未来有必要进行产品或区域的多元化。滨江集团08-10 年后的EPS 分别为1.51 元，2.20 元和4.59 元（按发行后股本52000 万股计算），三年净利润的复合增长率为71%。.假设贴现率为8%，房价年涨幅为0，计算得到公司RNAV 为23.79。综合考虑，我们认为滨江集团上市的合理价格为22.01-23.80 元，建议询价区间为15.4-17.85 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

齐鲁证券:滨江集团(002244)合理价格区间25.87-29.04元

公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积100.87 万平方米，权益规划建筑面积为205.45 万平方米。扣除未交清土地款项目，公司实际已经掌握的权益规划建筑面积为152.91 万平方米。公司05、06、07 年营业收入不断增长，分别是9.43 亿、13.52 亿和26.3 亿。与此同时，公司的07 年销售毛利率和销售净利率均处于行业中上水平。07 年两项指标分别达到43.25%和17.29%。在每股收益和净资产收益率方面，公司也有不错表现。07 年两项指标分别达到0.98 元和39.56%。处于行业较好水平。 07 年公司的流动比率为1.53，略低于行业平均的1.98。有形资产比负债为0.82。略低于行业平均的1.27，但是明显高于中小企业板其他地产公司水平。公司首先立足于开发高性价比、高品质的中档住宅、满足普通消费者的居住；其次在稀缺的成熟地块上，适度开发高附加值的高端产品，满足高端消费者的居住寻求。未来将继续巩固在杭州的领头地位，同时拟在适当的时机内向宁波、温州、台州、上海扩张。立足于做地域龙头，行业的推进者。

---------------------------------------------------------------------------------------

长江证券:滨江集团(002244)立足杭州,定位清晰,快速成长的民营区域龙头 

我们一直看好长三角区域的房地产市场，尤其是上海和杭州的龙头企业，作为区域龙头，滨江龙头，滨江以自己清晰的市场定位，不拘一格拿地能力和方式，再加上此次ＩＰＯ的资本化助推，公司有望步入一个持续快速的高成长阶段，根据盈利预测，我们预计公司08－10年ＥＰＳ分别为：1.26、2.10、3.56。综合ＰＥ和ＲＡＶ估值，我们认为公司的价值区间为：21.12－－28.9之间。

---------------------------------------------------------------------------------------

上海证券:滨江集团(002244)尽享土地稀缺资源的区域龙头 

公司大部分地块都是02-06 年获得的，因此土地成本较低，均价仅为4400 元/平米。公司拿地态度谨慎，在行业亢奋时段采取观望态度，待政策基本出尽时再出手。公司今明两年的收益增长来源于其稀缺且低廉的土地储备。08年的结算项目主要靠金色海岸项目预收帐款21.8 亿，09 年主要靠万家花城、新城时代广场和千岛湖项目。初步最保守的预计08～09 年归于母公司的净利润将实现年递增24.53％、38.96％、，相应的每股收益可达1.09 元、1.52 元。基于08、09 年预测业绩的均值以及动态PE 值20 倍测算，公司的合理股价在20.0～24.0 元。我们认为滨江集团是一家资质不错的民营企业，由于其杭州区域的单一性和房地产行业销售的不明朗的情况。我们对滨江集团的估值较为保守。出于谨慎原则，建议以15.0～18.0 元报价。

---------------------------------------------------------------------------------------

光大证券:滨江集团(002244)滨江之畔,城市之星

公司是一家深耕杭州十余年的领军房地产开发商，在杭州市场具有比较明显的品牌号召力，连续3 年名列杭州市场销售额第一。由于杭州市土地市场化时间较早，公司具有很强的市场运作经验，具体体现在公司对土地市场的节奏把握比较好，目前的土地储备因拿地时间早、位置佳，具有比较高的重估价值。由于公司去年预售积极，同时并没有参与疯狂拿地，资金压力比较小。在市场调整期，上市后公司将具有比较大的现金盈余新增优质土地储备，为未来发展奠定基础。公司长期投资价值在于管理经营能力和根植浙江的本地优势。短期看，公司的投资价值在于项目储备具有很高的价值。公司项目或是毗邻规划中的行政中心，或是具有极佳的水景资源，具有很好的市场前景。基于公司在杭州市场的龙头地位、项目储备条件优良、今年3 月万家花城项目销售良好的事实，我们对公司盈利预测假设条件如下：1、按目前参考楼盘的中间价位预测公司项目售价；2、房价涨幅假设为0；3、公司销售保持计划的速度。按增发后股本计算，公司未来3 年EPS 预计分别为1.43、1.75 和3.76 元，CAGR 超过60%，毛利率可保持在50%以上。同时，假设本次募集资金10 亿元，公司NAV 重估值为22.46 元。根据最近上市公司发行价情况和可比上市公司估值，我们建议对滨江集团的询价区间为17～19 元/股，区间上下限分别相当于07 年摊薄后EPS的19 和21.6 倍，上市后合理价位区间为22～28 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

国都证券:滨江集团(002244)新股定价报告 

我们预计滨江房产2008、2009 年EPS 分别为：1.27、1.80 元。以2008 年20 倍市盈率估值，二级市场合理估值中值为25.4 元，考虑一定的安全边际，建议网下询价下调10％～20％，询价区间为20.32～22.89 元，对应于2007 年23～26 倍PE。公司是浙江一家规模中等的民营房地产企业，战略定位于高性价比高品质的中档物业，在稀缺的成熟地块上，适量开发高附加值得高端产品，满足高端消费者居住需求，以杭州为中心，逐步向上海、北京及中西部重点城市进行一定规模的跨区域发展，近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。优质土地储备可供未来5年开发所需。公司土地储备集中在杭州市中心、次中心板块，包括未来杭州行政中心-钱江新城、市中心区域－运河沿线、文教区等区域，形成了临江、伴湖、依河、滨水为特色的稀缺、优质土地储备。2007年末开始进入长三角二线城市（绍兴）扩张。截止2008年2月，公司土地储备规划建设面积205.45万平方米，89%集中于杭州，可供滚动开发5年以上。我们预计2008、2009年公司每股收益分别为1.27、1.80元，年复合增长率约为43％，具有较好的成长性。

---------------------------------------------------------------------------------------

南京证券:滨江集团(002244)定位于中高端地产的区域龙头 

公司致力于中高端房地产开发，房地产业务收入占主营业务的98%以上。近三年来公司实现快速增长，三年实现营业收入复合增长率66.94%，毛利润复合增长率119.03%，净利润复合增长率119.53%。2007年公司商品房新开工面积同比增长21.22%，施工面积同比增长23.63%，08年公司业绩将持续增长。中高端市场定位导致公司净资产收益率较高和周转率偏低。2006年和2007年公司净资产收益率分别达到52.37%和57.83%，远高于行业平均水平。2006年和2007年公司总资产周转率分别为0.31和0.4，存货周转率分别为0.31和0.34，较万科、栖霞建设等公司的周转率稍低。目前公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积100.87万平方米，权益规划建筑面积为205.45万平方米，主要集中在杭州，并位于核心地段。未来三年，预计公司资金盈余约有25亿、51亿和59亿元。除此以外，公司尚有数十亿的信贷额度可用以新增土地储备，现金流比较充沛。未来三年，公司的结算项目主要来自杭州，预计预计08、09、10 年公司主营业务收入分别达到28.94 亿元、37.62 亿元和75.24 亿元，净利润分别达到6.65 亿元、9.42 亿元和20.48 亿元，每股收益按IPO 后的股本计算分别达到1.28 元、1.81元和3.94 元。给予08 年20-25 倍的PE 测算公司的合理价格区间在26-32.5 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

国信证券:滨江集团(002244)合理估值25.6 元－32元 

近年来，公司经营业绩快速增长、盈利能力稳定提高。05－07 年营业收入年复合增长率为67%，净利润年复合增长率为119.5%，成长性突出；净资产收益率分别为30.05%、44.02%、40.92%，远高于行业平均水平。随未来核心区域高品质项目的集中发售，公司的高成长仍然会得以维续。公司在毛利率快速提升的同时费用率稳步下降；扣除预收款项后负债率为36%，资金状况较好。目前公司在杭州及周边拥有土地储备240 万平方米，权益面积约200 万平方米，可满足未来5 年左右的发展需要。土地储备大多位于杭州主城区优质地段，稀缺性明显，公司拿地节奏控制较好，大部分土地目前已较成本溢价100%以上，低廉优质的土地为未来房产项目实现高利润奠定了稳固的基础。杭州房地产市场与毗邻的上海、温州以及深圳等地相比，显得更加健康。我们认为，未来支持杭州市场继续稳定发展因素主要有：（1）整体经济的持续发展，人均收入上升，有效需求稳步增长；（2）优越的自然环境和发达的民营经济带来的外来置业需求；（3）行业运做规范，众多外来者参与竞争，市场理性发展。根据公司现有的在建、拟建项目开发进度，我们预测公司08- 10 年EPS 分别为1.28、1.92 元和3.82 元，净利润年复合增长率在50%以上。结合PE 估值与RNAV 估值结果，我们认为公司股票的合理价值区间在25.6 元－32 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

国元证券:滨江集团(002244)区域市场龙头,盈利有望持续增长
来源：神光证券网 作者： 发布时间：2008-05-19
滨江房产连续三年成为杭州主城区楼盘销售冠军，2007 年公司实现销售面积29.7 万平方米，销售收入为40.56 亿元，公司在杭州市场占有率分别达到7.19%、7.66%。2007年公司实现营业收入26.31 亿元,实现净利润4.55 亿元,分别比2006年增长95.9%、124.0%。 2007年酒店业务（主要系杭州友好饭店）收入为3318 万元，其他业务收入（主要系投资性房地产租赁收入）为1557 万元。随着2009 年千岛湖·索菲特滨江酒店及新城时代广场的投入使用，酒店收入及房地产出租业务收入比重有望提高。公司主要致力于两大类产品,一是面向城市主流消费者的品质好、价格优的高性价比住宅，如万家花城项目；二是在资源稀缺的土地上，开发高品质、高附加值的精装修高档住宅，如金色海岸项目。土地储备充足，未来增值潜力巨大：截至招股说明书签署日，公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积100.87 万平方米，权益规划建筑面积为205.45 万平方米，大部分土地位于杭州市主城区的优质地区；公司拿地成本相对比较低廉，目前已大幅度升值；以公司2007 年开发能力，目前土地储备可供滚动开发4 年左右。本次新股发行计划募集资金约15 亿元（不足部分由公司通过其他途径解决），共投资三个项目，分别是：城市之星、阳光海岸、金色蓝庭三个项目，预计可实现771609 万元销售收入及117150 万元的净利润。在国家对房地产行业的调控趋紧及中央人民银行从去年开始采取从紧的货币政策以来，房地产市场由去年供求旺盛、价格快速上涨的局面转向理性回归。同时公司项目过于集中一个城市并面对杭州比较高的房价将导致公司未来业绩的成长存在一定的不确定性。我们预计公司08、09、10 年的结算销售收入分别为28.43 亿元、38.43 亿元、83.05 亿元，预计公司08、09、10 年的每股收益分别为1.31 元、1.80 元、4.02 元，鉴于公司在杭州的区域龙头优势，给予公司08 年盈利15-17 倍的PE，合理价格区间19.65 元-22.27 元。建议询价区间15 元-18 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

中原证券:滨江集团(002244)区域型综合地产开发运营商

公司经营范围为房地产开发、房屋建筑、水电安装、商品房销售、代办房地产开发、室内外装潢等。第一大股东为滨江控股公司，持有公司60.26％的股份。实际控制人为戚金兴先生，直接、间接合计持有公司52.96％的股份。公司是一家中等规模的房地产开发商，目前正在开发的项目大部分位于杭州。根据公司发展战略，业务范围重点将以杭州为主，逐步拓展到以浙江和上海为主的长三角区域。公司房地产业务以住宅为主，并适量开发办公楼、商场及酒店等商业物业；公司在区域市场内潜心研究，深耕市场，细分产品；公司深入参透了所在城市发展的脉络，领先或同步于城市规划布局增加项目储备。公司近三年的新开工面积和施工面积快速增加，复合增长率分别为138.23％和27.73％。同期全行业复合增长率分别为16.12％和18.85％。目前，公司拥有的在建和拟建项目土地权益面积为100.87万平方米，权益规划建筑面积为205.45 万平方米。与开发能力相比较，公司的土地储备较为适宜。本次公司发行6000 万股，每股发行价格20.31 元，共募集资金12.19 亿元。募集资金拟用于投资城市之星、阳光海岸、金色蓝庭三个项目。预测公司2008 年、2009 年的每股收益分别为1.18 元、1.82元。按5 月20 日收盘价计算，2008 年动态市盈率房地产行业上市公司平均为19.13 倍，重点住宅类房地产公司为14.45 倍。公司合理估值区间应为17.05 元－22.57 元。综合考虑中小板三只房地产股票首日上市表现，预计新股上市首日运行区间为30.47 元－36.56 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

华泰证券:滨江集团(002244)高成长的杭州地产龙头 

2005 年以来公司高速成长，我们分析发现其成长因子主要是开发规模的扩大和ROE 水平的持续提高，而ROE 水平的提高则主要来自于毛利率的提升。杭州房地产市场成交量在近期保持稳定上升，目前已回复到去年同期高峰水平的70%左右。由于杭州市经济基础牢固、居民收入水平较高，预计未来当地市场会保持健康稳定的发展，这有利于公司业务的进一步扩张。公司目前拥有可结算面积约170 万平方米，足够未来4、5 年的开发需求。因此我们看好公司的业务扩张前景。公司对开发产品有准确的市场定位，主推高性价比中档楼盘和高附加值的高端楼盘，这一方面有利于资金快速周转，另一方面也能保持较高的盈利水平。我们预计公司未来三年毛利率水平可以保持在50%上下。因此我们看好公司未来高成长，预计公司08 至10 年的每股收益分别为1.18、1.72 和2.58 元，净利润年复合增长率达到43%。综合RNAV 和市盈率估值，我们认为，按公司的行业地位和成长前景，当前合理股价水平应为25.9～29.4 元，分别对应22～25 倍的08年PE 和15～17 倍的09 年PE。

---------------------------------------------------------------------------------------

广发证券:滨江集团(002244)低价土地储备保证未来高毛利率 

截至08 年2 月22 日，公司拥有的在建和拟建土地总规划建筑面积230.52 万平方米，权益规划建筑面积为205.45 万平方米。近三年，公司净资产收益率分别为30.05%、44.02%和40.92%，平均为38.33%。2007 年度，公司房地产业务毛利率水平为43.25%，高于行业上市公司36.84%的平均水平。公司的高毛利率水平主要得意于经营区域房价的快速上涨以及公司土地成本的低廉。目前公司的土地储备成本与市场房价仍有较大的差距，因此公司的高毛利率水平仍可维持。预计2008 年公司实现主营业务收入约30.37 亿元，每股收益1.170元；2009 年主营业务收入约33.22 亿元，每股收益1.403 元。综合各种估值水平，我们认为公司股价合理水平应该在16.26-27.08元之间。给予“持有”评级。

---------------------------------------------------------------------------------------

凯基证券:滨江房产(002244)公司研究 

公司此次发行6,000 万股募集资金15 亿元，主要投资三个项目，城市之星、阳光海岸和金色蓝庭。公司所拥有的土地项目储备和投资性物业、酒店资产重估，以IPO 后净资产的增加。我们预计净现值为94 亿元，发行后总股本5.2 亿股本计算，公司的RNAV 为18.08元/股。目前地产股仍有不同程度的相对净资产溢价，结合行业平均溢价，采用NAV 溢价1.5 倍，公司的股票估值在27.12 元，我们认为公司上市后的合理的价格区间因在25 元-27.12 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

凯基证券:滨江集团(002244)合理的价格区间25 元-27.12元

公司此次发行6,000 万股募集资金15 亿元，主要投资三个项目，城市之星、阳光海岸和金色蓝庭。公司所拥有的土地项目储备和投资性物业、酒店资产重估，以IPO 后净资产的增加。我们预计净现值为94 亿元，发行后总股本5.2 亿股本计算，公司的RNAV 为18.08元/股。目前地产股仍有不同程度的相对净资产溢价，结合行业平均溢价，采用NAV 溢价1.5 倍，公司的股票估值在27.12 元，我们认为公司上市后的合理的价格区间因在25 元-27.12 元。

---------------------------------------------------------------------------------------

日信证券:滨江集团(002244)新股研究 

公司目前主要项目均位于杭州和周边区域，07 年公司房地产项目在杭州地区销售份额达到7.66%，是杭州市场的区域房地产龙头之一。公司此次公开招股募集资金主要用于三个项目：位于钱江新城板块的城市之星、阳光海岸和位于杭州城西的金色蓝庭。城市之星和阳光海岸定位于精装修住宅及公寓，目前该区域毛坯住宅售价已超21,000 元/平米，一线沿江住宅更有高达35,000 元/平米的售价，因此此次募集资金投资项目预计将于2010～2011 年为公司带来可观利润。公司07 年度资产负债率为79.26%，相对较高，不过这主要是由于公司07 年有近39 亿预收账款，因此公司财务风险可控。此次公开发行募集资金净额加上07 年公司账面货币现金合计约为15.9 亿元，目前未付的土地价款共约13.7 亿元，资金基本收支平衡。公司是否能够在下半年在杭州、绍兴、宁波、温州等地继续扩张、获取土地可能主要还需视今年公司项目销售回款情况而定。公司目前拥有的在建和拟建项目土地权益面积100.87 万平方米，权益规划建筑面积为205.45 万平方米，公司主要土地储备均位于杭州及周边区域，项目含金量较高，预计公司08、09 年EPS 将分别达到1.17元/股和1.5 元/股，按照可比的三家中小板上市房地产企业的市盈率均值计算，公司合理股价区间应为22.5～26.4 元之间。

---------------------------------------------------------------------------------------