国联证券:合肥城建(002208)新股定价报告

l        投资要点：

作为安徽省惟一获得国家房地产开发综合效益百强称号的企业，并且是该省首家上市的专业房地产开发企业，已经初步形成了较强的竞争优势，主要有：

1、公司在普通商品住宅开发方面优势明显。公司在开发中小户型、满足普通老百姓居住需求的产品方面有着先发优势和专业开发优势。

2、公司在多年的发展中探索出成熟的盈利模式，并通过严格的管理提高了管理效率和盈利能力。

3、公司在高质量的产品创造中确立了公司良好的品牌形象，并使公司具备了无形的营销网络和较强的定价能力。

4、公司拥有一支结构合理、经验丰富并具有前瞻性战略眼光的高管团队，以及支撑公司持续发展的人才队伍，成为公司进一步做大做强的根本保证。

l        风险分析：

行业风险：短期最大的风险是政策调控的风险给行业带来的短期波动。近年来，针对国内部分地区出现的房地产投资过热、房价上涨幅度过快，政府从金融、税收、土地、拆迁等方面出台了相应的宏观调控政策，给房地产开发带来了很多不确定性。

市场风险：房价大幅下跌，成交量低迷会对公司收入产生不利影响。

财务风险：贷款利率、再融资政策、公司项目的预售情况和资金周转情况对房地产公司的运营有着重要作用，同时也给公司带来诸多风险。

l        估值及投资建议：

我们通过对几家主流房地产上市公司的分析得出，房地产行业07、08年平均动态市盈率为56.77倍和28.08倍，平均市净率为11.28。但所选的这几家主流上市公司业绩在行业中居前，业绩增速也高于行业平均，估值是建立在这几家公司08年90%左右增长率的基础上，因此，对合肥城建的估值将在此基础上做一定的折价。

我们预计合肥城建07、08、09年的每股收益为0.7元/股、0.81元/股、 1.11元/股。考虑到合肥城建的规模较小、抗风险能力有限等因素，参照房地产行业上市公司估值情况，给予公司一定的折价，假设给予公司29倍左右的PE，按照业绩预测，合肥城建的合理估值应该在20.3~23.49元左右。结合公司新股特征，我们给予30％的溢价，公司上市首日合理定价为26.39~30.54元。

2008-01-18 07 33 13_合肥城建 新股定价报告.doc