世联地产将证明调控还是支持

　　若今日成功过会 将成首家A股IPO的房地产服务业上市公司

　　自从易居中国成功登陆纽交所之后，内地一批地产代理商也开始心动起来，积极谋求上市。日前，深圳世联地产顾问股份有限公司在证监会网站上预先披露了其首发招股说明书(申报稿)，并将在今日接受证监会发审委审核。如若成功通过，世联地产将是内地第一家登陆A股市场的房地产服务业的股票。

　　拟发行3200万股 发行前每股净资产1.78元

　　世联地产是2007年8月31日由世联地产有限公司整体变更而设立的股份有限公司，经营范围是房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。世联地产是一家专业从事房地产营销的顾问代理机构，总部设在深圳，通过23家分支机构建立起珠三角、长三角和环渤海三大业务中心，面向全国提供房地产综合服务，其三大类主营业务——顾问策划业务、代理销售业务和经纪业务，覆盖了房地产开发价值链上的各个环节。

　　7月30日，世联地产在证监会网站上预先披露了《首次公开发行股票招股说明书(申报稿)》，保荐人(主承销商)为招商证券。在这次发行前，世联地产的总股本为9600万股，这次拟发行3200万股，发行前每股净资产为1.78元，发行后每股收益为0.59元，发行后，总股本将达到12800万股(最终发行数量要以证监会核准的额度为准)。陈劲松、佟捷夫妇通过世联中国共同控制世联地产64.02%的股权。

　　世联地产在招股说明书中表示，如果这次股票发行成功，募集资金将投入到顾问代理业务全国布局项目(1.74亿元)、集成服务管理平台项目(5732.4万元)、人力发展与培训中心项目(4248万元)、品牌建设项目(4550万元)，总投资金额共计在3.19亿元左右。世联地产表示，如果此次募集资金不能满足这些项目的资金需求，其将以自筹资金方式解决资金缺口。

　　据悉，世联地产目前已经开始用自有资金投资实施顾问代理业务全国布局项目，截至今年7月28日，世联地产已投资设立世联沈阳、世联大连、世联成都、世联长沙、世联苏州、世联常州等6家全资子公司；同时，世联地产又和全资子公司世联先锋共同投资了世联青岛、世联武汉、世联重庆、世联西安、世联三亚、世联合肥等6家子公司。

　　盈利前景 将受房地产市场成交量影响

　　世联地产在招股说明书中提及，与大型房地产开发商战略合作，将为公司代理销售业务带来稳定的业务收入。2008年，世联地产将“积极推进跟随大客户策略，与万科、金地等战略客户形成多项目的代理合作关系”。

　　截至今年3月底，世联地产累计签约代理面积约2139.03万平方米，其中，与万科、金地、复地、中信地产签约代理面积分别达121.21万平方米、106.11万平方米、74万平方米和77.55万平方米，2008年预计进入销售阶段的签约代理面积约为672.5万平方米。与此同时，截至3月底，世联地产已经与273家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有226份。世联地产称，“这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础。”

　　世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山等城市从事新房代理销售业务。最近3年，世联地产的业绩持续增长，2005年-2007年营业收入由2.2亿元增长至5.23亿元，净利润也由4179.16万元增长至8067.9万元。然而，房地产中介服务行业服务于房地产市场，房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。自2007年下半年以来，国家出台较为严格的宏观调控政策，许多城市的房地产市场交易量大幅下降。当前，房地产市场行情出现走下坡趋势，假设明年房价出现下滑，成交更为低迷，很可能对世联地产的盈利能力产生影响，如果股民对其盈利前景产生质疑，世联地产方面将如何解决呢？为此，记者采访了世联地产品牌与公共关系部的陈小姐，对方表示，关于公司上市事宜有专门的新闻发言人负责，她并不清楚，同时因为当前正处在上市静默期，世联地产方面也不方便接受采访。

　　数据对比 世联地产VS易居中国

　　同为房地产服务类企业，世联地产和易居中国在一定程度上具有可比性。

　　易居中国在2007年7月25日开始路演，确定首次公开发行美国存托股份的规模为1460万股，每股发行价在11.5美元至13.5美元，最高筹资额近2亿美元。此次，世联地产拟在深交所首次发行3200万股，目前每股发行价尚未可知，但以当前经受过重挫的A股市场来看，世联地产的发行价格不会太高，整个融资规模难以与易居中国相比。

　　数据显示，2007年，易居中国的净资产收益率为15.39%，毛利率为80.57%，净利润率为34.48%；而世联地产2007年的净资产收益率为51.49%，毛利率44.75%，净利润率15.43%。两相对比，世联地产的盈利水平显然低于易居中国。

　　对此，世联地产认为，主要是因为其多年来坚持提供专业服务获取佣金收入，并未进行以投资为目的的风险经营，而且公司最近3年经纪业务未能贡献利润，拉低了整体盈利水平。世联地产指出，在2005年-2007年，其营业收入和归属于母公司所有者净利润的平均年复合增长率分别为54.14%和38.94%，其持续盈利能力较强。

　　业内观点 过会可能性很大

　　世联地产今日过会的消息传出后，在业界一石激起千层浪。为此，记者分别采访了两家早在A股市场着手上市、同为房地产服务流通企业的华燕和同策。

　　华燕集团总裁胡炯告诉记者：“作为内地房地产流通服务领域的首家冲刺A股市场，世联地产的过会，可以说是行业内众望所归、人心所向，标志着房地产服务业开始真正进入国内资本市场。对于像我们一样有IPO计划的房地产服务商来说是极大的鼓舞，也是特大利好消息，华燕也将借鉴其运作经验，争取在明年进入深圳中小企业板。”

　　胡炯认为，世联过会的可能性很大。在此之前，除中原、美联等香港房产中介业为香港上市公司，而内地则无此先例。事实上，轻资产服务业公司在海外资本市场十分受欢迎，海外市场对其发展前景也非常看好，于是就出现了内地的房地产服务业纷纷眼睛向外的现象，如合富、富阳、易居中国先后成功登陆香港联交所和美国纽交所，与其“墙内开花墙内香”，不如“肥水不流外人田”。

　　“如今世联欲打破内地A股市场这个零的纪录，不仅是轻资产房地产流通服务领域公司进入内地金融市场的突破，而且对全行业都将产生规范、提高、集中的积极作用，相信类似的企业也会接踵跟进，共同做大内地房地产服务业市场，为目前低迷的股市添加一些新鲜血液。”

　　据胡炯披露，华燕也是一家房地产服务业的轻资产企业，目前公司的IPO计划进展顺利，两轮私募现已经完成，公司正在进行股份改造，年内将完成上市前的准备，并初步将上市时间定在明年。在华燕的模式中，核心将突出房地产金融服务理念，侧重于房地产与金融市场更紧密地结合作为与其他企业相异的创新。

　　同样，荣登“2008中国房地产策划代理综合实力TOP10”在策划代理综合实力第四的同策也十分期望世联的成功上市，同策董事长孙益功表示，公司股改基本结束，并着手IPO一系列工作。孙益功称，如果顺利，同策有望今年年底登陆深圳中小板。

　　有业内人士认为，在国内A股一片惨淡的情势下，世联并未选择了一个好的上市时机。不过，胡炯和孙益功均看好世联的上市前景：虽然，如今的熊市中，地产股已连续走弱，但轻资服务领域的公司与开发企业不同，在楼市越是低迷的时候，就越需要专业水准高的服务商，因此，对优质地产服务机构的市场需求和商机也就越多。

　　胡炯还表示，熊市之时，在基本市场的融资不像牛市那样容易，但“酒香不怕巷子深”，关键在于企业的盈利能力怎样，能为股东和社会创造多少价值。上市是一个长期行为，而股市行情有涨有跌，相对而言，如今较低迷的股市，其上市的市盈率也相对较低，从长远看，低开高走反而更为有利。